등기부에 신탁등기가 있는 부동산, 계약 전 무엇을 확인해야 할까?

등기부등본에 ‘신탁’ 표시가 있다면 등기명의인만 확인하고 계약을 진행해서는 안 됩니다. 부동산 소유권이 수탁자에게 이전된 상태일 수 있어, 계약을 체결할 권한과 보증금·대금을 받을 권한을 별도로 확인해야 합니다.

신탁원부와 계약 권한 확인하기

등기부에서 신탁등기를 발견하면 신탁원부를 확인해 수탁자, 위탁자, 신탁 목적과 부동산 처분·임대 권한을 살펴봅니다. 신탁원부는 등기소에서 발급받을 수 있습니다. 위탁자나 관리인이 계약을 제안하더라도 신탁계약상 임대 권한이 있는지, 수탁자의 동의나 별도 서류가 필요한지 확인해야 합니다. 신탁원부 내용만으로 권한이 분명하지 않다면 수탁자에게 직접 확인하는 편이 안전합니다.

돈을 보낼 상대와 서류를 점검하기

계약서에는 실제 권한을 가진 당사자를 표시하고, 보증금이나 매매대금의 수령 계좌와 지급 방법을 명확히 적습니다. 위탁자 개인 계좌로 보내라는 요구가 있다면 수탁자가 이를 승인했는지 서면으로 확인하세요. 계약 전 받은 동의서나 위임장은 발급 주체와 대상 부동산, 권한 범위, 유효 여부를 확인하고, 잔금 지급 직전에는 등기부 변동도 다시 살펴봅니다. 신탁등기가 있다는 이유만으로 계약이 모두 무효인 것은 아니지만, 권한을 확인하지 않으면 보증금 반환이나 소유권 이전에 문제가 생길 수 있습니다.

자주 묻는 질문

위탁자와 계약하면 무조건 효력이 없나요?

그렇다고 단정할 수 없습니다. 신탁계약에 위탁자의 임대 권한이 있거나 수탁자가 적법하게 동의했는지 등 구체적인 권한과 계약 내용을 확인해야 합니다.

신탁원부는 등기부등본에 포함되나요?

등기부에 신탁 관련 내용이 표시되더라도 상세한 신탁 조항은 신탁원부에서 확인해야 합니다. 등기소에서 해당 부동산의 신탁원부를 발급받아 살펴보세요.